BUILDING CONSTRUCTION

COST ESTIMATOR

RESEARCH & APPLICATION

Forecasting the costs of a future project such as the City College Campus is vital for the Project Planning Orientations. The Cost Estimators will develop the cost information that the “Future City College Comity”, the Managers, the professional design team members and the construction contractors need to make a budgetary and feasibility determination.

From the “Future City College Comity” perspective, the cost estimation may be used to determine the project scope and the elaboration of the construction phases to be considered. With this Cost Estimation completed, the Cost Estimators will be able to evaluate the construction contractor’s cost estimate and will be able to determine his competences.

The “Future City College Comity” wishes to have his own Construction Cost Estimator Volunteers as members of the professional design team. It would be ideal that the Cost Estimators start their investigations during the first stages of the Engineering Design phases and follow up with the construction phases of the project.

On this City College Campus project, it is expected that different Cost Estimators be involved in the variety of disciplines parallel in separate design specializations.

The feedback from the investigations and the estimations of the Cost Estimators is important in order to make sure that the projected budget reflects the decisions made by the whole engineering and design team throughout the integrated design process.

The practice of construction estimating is a highly technical and professional discipline. Estimators are often the most familiar with the complete project. Deficient estimations can cause strife and litigation between members of the construction team. It is therefore important to follow certain values of moral and technical precepts as basic practice of estimating.

These moral codes are:

• Integrity – using standards of confidentiality and being faithful to ethical practices.
• Judgment – always using a sound judgment and common sense when preparing estimates.
• Attitude – using a professional approach and examining with exactitude the details of all areas of work. Total mental concentration is necessary for preparing accurate cost estimations.
• Thoroughness – Allowing enough time to research and becoming familiar with the background and details of the project then complete the quantity survey. Reviewing all various aspects of the project with other disciplines involved. Good knowledge of the project will serve best the Comity and the project team.

Common practice traits:

• Awareness – evaluate the scope of the project and the efforts as well as the resources needed to complete the tasks.
  • Estimate the financial capability.
  • Estimate the staff needs for the design and the construction phases.
  • Estimate the daily needs of the workers.
  • Estimate the construction time for each phase.
  • Estimate the general and special conditions of the contract and determine the indirect effects on the costs.
  • Consider alternate methods of construction when unforeseen problems arise.
  • Review all sections of the drawings to compare the projected against the constructed.
  • Maintain design discipline coordination.
  • Provide accurate feedback on the details and on the project special tendencies.
  • Inform the team members of any detected problems.
• Uniformity – The estimators will develop a good system of estimating forms and procedures that will meet the requirements of the project, which will be understood and accessible by the team members. This system will provide the ability to define material, labor hour and equipment hour quantities required. Material, labor, and equipment unit costs will be applied to the quantities reported in the survey.
• Consistency – Using methods for quantity surveys that are in logical order and consistent with industry standard classification systems such as the UniFormat ™ or the CSI MarterFormat ™ systems. These methods will also meet the specific need of the Comity and the MasterMind team. The use of consistent methods allows several estimators to complete various parts of the quantity survey or be continued later by another estimator. Consistency also aids the identification of cost increases and decreases in certain areas as the project progresses through the design stages.
• Verification – The quantity survey will be compiled in an easy numerical format used also for inventory purposes. A verification of estimated, ordered, and stocked materials will be made to cross check the on-site provisions.
• Documentation – The Estimators will document all phases of the evaluation in a logical way, consistently and in a legible manner. Estimators and other members of the team may have to consult previous steps of the estimations when specific details are found to be vague. Documentation must be clear and logic otherwise they will have no value. The importance of this clarity will be seen when changes may have to be made in the preparation of new settlements of claims by reviewing past estimations in preparation of new one.
• Evaluation – The estimations may be a useful tool for the evaluation of bids from subcontractors. It may also be necessary to evaluate the past performance records of subcontractors that submit their bids. The evaluation may be a good tool to determine the competence and the quality of the performance during the construction process.
• Labor Hours – The detailed application of labor hours to a quantity is primary in governing the accuracy and sufficiency of an estimate. The accuracy of the project’s schedule and work force requirements are dependent on the evaluation and definition of the hours. The combined costs for worker’s compensation, unemployment insurance and social security taxes are significant factors in the project costs. The most accurate method for including these costs is to define labor hours and wage rates; then apply percentages to the labor costs.
• Value engineering – Structure the estimate to aid in researching and developing alternative methods that will result in cost optimization. Using the same level of detail in both the value engineering studies and the base estimate is extremely important. This provides a more precise comparison of costs for proposed alternate methods.
• Final Summaries – Provide methods for listing and calculating indirect costs. Project scope governs the costs of overhead items such as insurance, home office plant, and administrative personnel.
• Analysis –
  • Develop methods for analyzing completed estimates to ascertain if they are reasonable. When the estimate is beyond the normal range of costs for similar projects, research the detail causes for possible errors.
  • Develop methods of analysis of post-bid estimates to find the reasons for the lack of success in the bidding process.
  • Calculate the variation of the estimate from the low bid and low average bids.
  • Determine if the low bidder may have made omissions in the estimate.
  • Properly document this information for future use and guidance.
• Conversion – Show estimating procedures that allow conversion of the estimate to field cost systems so management can monitor and control field activities. These procedures include methods of reporting field costs for problem areas. Make reports daily or weekly rather than at some point in time after the project is complete. Field cost reporting, when consistent with estimating procedures, enables estimators to apply the knowledge gained from these historical costs to future estimates, and help train field personnel in labor hour and cost reporting that provide the level of accuracy required.

Levels of Estimate

As a project is proposed and then developed, the estimate preparation and information will change based on the needs of the Owner/Client/Designer. These changes will require estimates to be prepared at different levels during the design process with increasing degrees of information provided. It should also be noted that within each level of estimate preparation, not all portions of the design would be at the same level of completeness. For example, the architectural design may be at 80% complete while the mechanical design is only 50% complete. This is common through the design process but should always be noted in the estimate narrative.

The following descriptions constitute the different levels of an estimate. Estimates within each of these levels may be prepared multiple times during the design process as more information becomes available or changes are made to the scope.

As the level of estimate increases it will become more detailed as more information is provided; “unknowns” are eliminated; fewer assumptions are made; and the pricing of the quantities become more detailed. Contingencies for the aforementioned will be reduced as more design documentation is produced.

The levels of the construction cost estimate correspond to the typical phases of the building design and development process and are standards within the industry. These levels are as follows:

Level 1 – Order of Magnitude

Purpose :

• To facilitate budgetary and feasibility determinations.
• Prepared to develop a project budget based on historical information with adjustments made for specific project conditions.
• Estimates are based on costs per square foot, number of cars/rooms/seats, etc.
• Project information required for estimates at this level usually might include a general functional description, schematic layout, geographic location, size expressed as building area, numbers of people, seats, cars, etc., and intended use.

Level 2 – Conceptual/Schematic Design

Purpose :

• Provide a more comprehensive cost estimate to compare to budgetary and feasibility determinations made in Level 1.
• Will be based on a better definition of the scope of work.
• Price various design schemes to see which scheme best fits the budget.
• Price various design alternatives or construction materials and methods for comparison.
• Provide a more developed schematic design criteria such as a detailed building program, schematic drawings, sketches, renderings, diagrams, conceptual plans, elevations, sections and preliminary specifications.
• Provide a description of soil and geotechnical conditions, utility requirements, foundation requirements, construction type/size determinations, and any other information that may have an impact on the estimated construction cost.

Level 3 – Design Development

Purpose :

• To verify budget conformance as the scope and design are finalized and final materials are selected.
• Project information required at this level typically includes not less than 25% complete drawings showing floor plans, elevations, sections, typical details, preliminary schedules (finishes, partitions, doors and hardware, etc.)
• To include engineering design criteria, system single line diagrams, equipment layouts and outline specifications.
• To provide also a greater amount of accuracy, made possible by better defined and detailed design documentation.
• The estimate at this level may be used for value engineering applications before the completion of specifications and design drawings.

Level 4 – Construction Documents

Purpose :

• To confirm funding allocations, to again verify the construction cost as design is being completed, for assessment of potential value engineering opportunities before publication of the final project design documentation for bids, and to identify any possible “design creep” items, and their costs, caused by modifications during the completion of the construction documents.
• This final construction document cost estimate will be used to evaluate the subcontract pricing during the bid phase.
• This level estimate is based on construction documents not less than 90% complete.

Level 5 – Bid Phase

Purpose :

• To develop probable costs in the preparation and submittal of bids for contract with the Comity.
• In the traditional “design-bid-build” delivery system, this would be with 100% completed and coordinated documents.
• This level estimate will be used to evaluate sub-contractor bids and change orders during the construction process.

The transfer of the estimate information to the field cost control system provides the Comity the opportunity to closely monitor and control construction costs as they occur. Computer estimating and cost control programs, whether industry-specific or general spreadsheet type, are especially valuable for rapid and efficient generation of both the estimate and actual construction cost information.

The cost control review and evaluation will be extended to compare the final cost estimate to the actual bid. This exercise is more a cost control element than another level of estimation. It is a useful mechanism to take all factors involved into account.

Elements to consider in the Cost Estimate:

Quantity Takeoff: A good estimation is relied upon reliable identification (takeoff) of the quantities of the various materials involved in the project.

Labor Hours: Labour hours can be determined in man-hour basis. The use of labor dollar (US) per unit of work (ex: $15 per cubic yard for grade beams or $20 per cubic yard for walls) is only applicable when the cost history supports the data being used. The estimator must make allowance for the varying product capability that will occur based upon the complexity of the project.

Labor Rates: The labor rate is the cost per hour for the craftsmen on the project. To determine any craft rate, whether union or open shop, the estimator starts with the basic wages and fringe benefits.

• To the wages and fringe benefits, the estimator must add payroll burdens. (Ex: Social Security, Unemployment Insurance, Worker compensation, and others mandated by legislation and/or company operations. These burdens, plus the base wages and fringe benefits, determine the hourly cost of a craft classification (such as carpenter, pipefitter, plumber, etc.)
• The hourly rate can also involve a mixed crew where a mix of different crafts for a work crew for the performance of the work.
• Overtime or the lack of overtime is another consideration in determining the calculation of the hourly rates. A project that is scheduled for completion using a 40 hour-work week will have a modest amount of overtime costs required in the estimate. A project that is scheduled for extended 50, 60 or even 70 hour-work weeks will have a substantial amount included for overtime and loss of productivity.

Material Prices: Material prices, especially in today’s current market, fluctuate up and down. The estimator must both understand and anticipate the frequency and extent of the price variations and the timing of the buying cycle. Material prices may be affected by:

• Purchase at a peak or slack time of the year for the manufacturer
• Material availability
• Size of the order
• The delivery timeframe requirement
• Physical requirements for delivery, such as distance, road size, or site access
• Payment terms and history on previous purchases
• Sole-source items
• Exchange rates (if the material is imported from other countries)

Equipment Costs: Equipment rates depend on the project conditions to determine the correct size or capacity of equipment required to perform the work. When interfacing with other equipment, cycle times and equipment capacity control the costs on the project. Costs will also differ if the equipment is owned by the contractor as opposed to rented.

Subcontractor Quotes: A subcontractor quote, like the general estimate, contains labor, material, equipment, indirect costs, and profit. It is dependent upon having the quantities, labor hours, hourly rate, etc., prepared in a reliable manner just like any other part of an estimate. The amount of the subcontractor quote is also dependent upon the payment terms of the contract, and previous payment history between the subcontractor and general contractor. Bonding consists should also be considered.

Indirect Costs: Indirect costs consist of labor, material, and equipment items required to support the overall project.

• For the owner: design fees, permits, land acquisition costs, legal fees, administration costs, etc.
• For the contractor and subcontractor: mobilization, staffing, on-site job office, temporary construction, temporary heat/cooling, and temporary utilities, equipment, small tools and consumables, etc.

Profit Amount: Apply appropriate or contracted profit rate uniformly to all contractors and to original bid and change orders.

To be continued…

ESTIMATEUR DE COÛTS DE

CONSTRUCTION EN BÂTIMENT

RECHERCHE & APPLICATION 

Prévoir les coûts d’un projet comme le Campus de la Cité Collégiale est vital pour l’orientation de la planification du projet. Les estimateurs de coûts recueilleront l’information que le « Comité de la Future Cité Collégiale », les gérants, les membres de l’équipe professionnelle de conception et les contracteurs en construction auront besoin pour établir un budget et la faisabilité déterminante du projet.

De la perspective du « Comité de la Future Cité Collégiale », l’estimation des coûts peut être utilisée pour déterminer l’envergure du projet et l’élaboration des phases de construction à considérer. Une fois l’estimation des coûts complétée, les estimateurs seront en mesure d’évaluer l’estimation des coûts de construction des contracteurs et seront aussi en mesure d’évaluer ses compétences.

Le « Comité de la Future Cité Collégiale » désire avoir ses propres estimateurs bénévoles de coûts de construction en tant que membres de l’équipe professionnelle de conception. Il serait idéal que les estimateurs de coûts commencent leurs investigations durant la première phase du projet.

Sur ce projet du Campus de la Cité Collégiale, il est souhaitable que différents estimateurs de coûts soient impliqués séparément dans la variété de disciplines parallèles dans les conceptions spécialisées.

Les résultats des investigations et des estimations fournies par les estimateurs sont importants afin de s’assurer que le budget projeté reflète les décisions prises par l’ensemble des membres de l’équipe d’ingénierie et de conception tout au long du processus intégré de conception.

La pratique d’estimation de construction est une discipline hautement technique et professionnelle. Les estimateurs sont souvent les plus familier avec la vue d’ensemble du projet. Les estimateurs déficients peuvent causer beaucoup de conflits et de litiges entre les membres de l’équipe de construction. Il est alors important de suivre certaines valeurs de morale et de préceptes techniques comme fondement de pratique d’estimation.

Ces codes moraux sont :

• L’Intégrité –utiliser des standards de confidentialité et rester fidèle aux pratiques éthiques.
• Le Jugement – toujours utiliser un jugement sain et avoir un bon sens pratique lors de la préparation d’une estimation.
• L’Attitude – utiliser une approche professionnelle et examiner avec exactitude les détails de tous les sites de travaux. La concentration mentale complète est nécessaire pour préparer des estimations précises.
• La minutie – Allouer assez de temps pour la recherche et devenir familier avec l’environnement et les détails du projet complètent alors l’inventaire de la quantité de matériaux. Revoir tous les aspects différents du projet en tenant compte des autres disciplines impliquées. Une bonne connaissance du projet servira efficacement le Comité et l’équipe du projet.

Critères de base pratiques :

• La sensibilisation consciente – évaluer l’envergure du projet et les efforts à y fournir autant qu’évaluer les ressources nécessaires pour exécuter les tâches.
  • Estimation de la capacité financière.
  • Estimation de la main d’œuvre requise pour les phases de conception et de construction.
  • Estimation des besoins quotidiens d’ouvriers.
  • Estimation de temps de construction pour chaque phase.
  • Estimer les conditions générales et spéciales du contrat et déterminer les effets indirects sur les coûts.
  • Considérer des méthodes alternatives de construction lorsque des problèmes imprévus surgissent.
  • Réviser toutes les sections des dessins afin de comparer ce qui a été construit contre ce qui a été planifié.
  • Maintenir la discipline dans la coordination de conception.
  • Fournir un retour d’information précis des détails et des tendances spécifiques du projet.
  • Informer les membres de l’équipe des problèmes décelés.
• L’uniformité – Les estimateurs développeront un bon système de formes et de procédures d’estimation qui satisferont les besoins du projet, et qui seront compris et accessibles par tous les membres de l’équipe. Ce système sera en mesure de définir les matériaux, la main d’œuvre et le coût horaire d’utilisation de l’équipement. Les coûts de matériaux, de la main d’œuvre et de l’équipement seront ajoutés à la compilation des quantités rapportées dans l’étude.
• La cohérence – En utilisant les méthodes pour les études de quantité en ordre logique et cohérant avec le système de classifications standards de l’industrie comme le UniFormat™ ou le DSI MasterFormat™ systèmes. Ces méthodes rencontreront aussi les besoins spécifiques du Comité et de l’équipe MasterMind. L’utilisation de méthodes cohérentes permet à plusieurs estimateurs de compléter différentes parties de l’inventaire de la quantité de matériaux ou d’être repris ultérieurement par un autre estimateur. La cohérence aide aussi à reconnaître les augmentations et les diminutions de coûts dans certains domaines au fur et à mesure que le projet avance dans la phase de conception.
• La vérification – La compilation de quantité sera effectuée dans un format numérique facile à utiliser aussi pour des raisons d’inventaire. Une vérification des matériaux estimés, commandés et stockés sera complétée pour revérifier les stocks provisionnés.
• La documentation – Les estimateurs documenteront toutes les phases d’évaluation d’une façon logique, conséquente et de manière lisible. Les estimateurs et les autres membres de l’équipe pourraient avoir à consulter des étapes antérieures des estimations lorsque des détails spécifiques sont considérés être un peu vagues. La documentation doit être claire et logique, autrement, elle n’aura aucune valeur. L’importance de cette clarté sera évidente lorsque des changements auront à être apportés lors de la préparation de nouvelles ententes revendiquées lors de la révision des estimations passées pour en préparer une nouvelle.
• L’évaluation – Les estimations peuvent devenir un outil utile pour l’évaluation de soumissions venant des sous-contractants. Il pourrait aussi être nécessaire d’évaluer les archives de la performance antérieure de sous-contractants qui déposent leurs soumissions. L’évaluation peut devenir un outil pour déterminer la compétence et la qualité de la performance durant le processus de construction.
• Les heures de travail – L’application détaillée des heures de travail à une quantité spécifique est primordiale pour gérer l’exactitude et la quantité suffisante dans une estimation. La précision du calendrier du projet et des besoins en main d’œuvre sont dépendants de l’évaluation et de la définition donnée aux heures de travail. Les coûts combinés des compensations de l’ouvrier, de l’assurance chômage et des taxes de sécurité sociales sont des facteurs significatifs pour les coûts du projet. La méthode la plus précise pour inclure ces coûts est de définir les heures de travail et les salaires; ensuite appliquer un pourcentage pour les coûts de main d’œuvre.
• Valoriser l’ingénierie – Structurer l’estimation pour faciliter la recherche et le développement de méthodes alternatives qui résulteraient à l’optimisation des coûts. Il est extrêmement important d’utiliser le même niveau de détails de valorisation de l’ingénierie dans les deux études et dans l’estimation de base. Ceci offre une comparaison plus précise des coûts dans les méthodes alternatives.
• Résumés finaux – Élaborer des méthodes pour énumérer et calculer les coûts indirects. L’envergure du projet gouverne les frais généraux comme l’assurance, les bureaux et le personnel administratif.
• Analyse –
  • Développer des méthodes pour analyser les estimations complétées pour s’assurer de leur bien fondé. Lorsque les estimations sont au-delà d’un registre normal de coûts comparées à des projets similaires, il faut vérifier les détails causant des erreurs possibles.
  • Calculer la variation de l’estimation entre la basse soumission et la moyenne des soumissions basses.
  • Vérifier si le plus bas soumissionnaire pourrait avoir fait des omissions dans l’estimation.
  • Documenter soigneusement cette information pour utilisation et guidance futures.
• Conversion – Démontrer des procédures d’estimation qui permettent la conversion des estimations vers des systèmes de coûts réels sur le terrain afin que les gestionnaires puissent surveiller et contrôler les activités du site de construction. Ces procédures doivent inclure les méthodes se rapportant aux coûts sur le terrain dans des zones problématiques. Il est nécessaire de faire des rapports quotidiens ou hebdomadaires plutôt qu’à un certain moment quand le projet est terminé. La présentation des coûts sur le terrain, lorsqu’ils sont conséquents avec les procédures d’estimation, permet aux estimateurs d’utiliser la connaissance acquise des coûts historiques dans des estimations futures et aide à former le personnel de terrain à inscrire les heures de travail et les coûts avec la précision requise.

Les niveaux d’estimation

Au fur et à mesure qu’un projet est proposé et ensuite développé, la préparation de l’estimation et l’information la concernant changeront selon les besoins du Propriétaire/Client/Concepteur. Ces changements exigeront que les estimations soient préparées à différents niveaux durant le processus de conception avec les degrés croissants d’informations obtenues. Il est aussi à noter que, à l’intérieur de chaque niveau de préparation de l’estimation, ce ne sont pas toutes les parties de la conception qui sont au même niveau d’achèvement. Par exemple, la conception de l’architecture peut être complétée à 80% alors que la conception en mécanique est à 50% complétée. Ceci est commun durant le processus de conception mais doit toujours être mentionné dans les rapports d’estimation progressifs.

Les descriptions qui suivent constituent les différents niveaux d’une estimation. Les estimations, même à l’intérieur de ces niveaux, pourraient être préparées ou mises à jour une multitude de fois durant le processus de conception au fur et à mesure que de nouvelles informations deviennent disponibles ou que des changements sont apportés dans l’ensemble.

À mesure que le niveau de l’estimation augmente, celle-ci deviendra plus détaillée au fil des informations ; des « inconnus » sont éliminés ; moins d’hypothèses sont élaborées ; et le prix des quantités devient plus détaillé. Les imprévus mentionnés plus haut sont réduits lorsque plus de documentation sur la conception devient disponible.

Les niveaux de l’estimation du coût de construction correspondent aux phases typiques de la conception en bâtiment et au processus de développement ainsi qu’aux standards dans l’industrie. Ces niveaux sont catalogués comme suit :

Niveau 1 – Ordre de grandeur

Objectif :

• Déterminer la facilité et la faisabilité budgétaire.
• Préparer le développement d’un budget de projet basé sur de l’information historique en faisant des ajustements pour des conditions spécifiques au projet en vue.
• Que les estimations soient basées sur des coûts au pied carré, le nombre de voitures, de chambres, de sièges, etc.
• Que l’information requise pour les estimations à ce niveau puissent inclure une description générale fonctionnelle, un plan d’aménagement, la localisation géographique, la taille exprimée pour l’espace du bâtiment, le nombre de personnes, les sièges, les autos, etc., et leur utilité prévue.

Niveau 2 – Design conceptuel et schématique

Objectif :

• Produire une estimation des coûts plus compréhensive afin de comparer les déterminations budgétaires et de faisabilité puis comparer à celles établies au Niveau 1.
• Sera basé sur une meilleure définition de l’envergure des travaux.
• Évaluer différents schémas de conception pour voir lequel répond le mieux au budget prévu.
• Évaluer différentes alternatives de conception, de matériaux de construction ou de méthodes en vue de comparaison.
• Fournir un schéma de critères de conception plus développé tel qu’un programme de construction plus détaillé, des plans plus schématisés, des croquis plus explicites, des interprétations plus claires, des diagrammes, des plans conceptuels, des élévations, des spécifications partielles et préliminaires.
• Fournir une description du sol et des conditions géotechniques, des besoins utilitaires, des exigences de fondations, des déterminations de type et de taille de construction et toute autre information qui pourrait avoir un impact sur l’estimation des coûts de construction.

Niveau 3 – Développement de conception

Objectif :

• Vérifier la conformité du budget par rapport à la croissance de l’envergure du projet, que sa conception se finalise et que les derniers matériaux soient sélectionnés.
• À ce niveau, l’information requise pour le projet inclus typiquement pas moins de 25% des plans complétés montrant les planchers, les élévations, les sections, des détails typiques, les calendriers préliminaires (des finitions, des murs, des portes et de la quincaillerie, etc.)
• Inclure les critères d’ingénierie conceptuelle, de diagramme uni-ligne de système, de l’aménagement de l’équipement et des spécifications des contours.
• Aussi, fournir une plus grande précision, rendue possible par des documents d’une meilleure définition et de détails conceptuels.
• À ce niveau, l’estimation peut être utilisée pour des valeurs d’ingénierie applicables avant la finalisation des plans de spécifications et de conception.

Niveau 4 – Documents de construction

Objectif :

• Confirmer les emplacements de fondations, vérifier à nouveau les coûts de construction alors que la conception est pratiquement complétée, pour évaluer la valeur potentielle des opportunités d’ingénierie avant la publication finale de la documentation de la conception du projet avant les appels d’offre, et pour identifier de possibles « furtives erreurs de conception » et leurs coûts causés par les modifications devant y être apportées durant la finalisation des documents de construction.
• Ce document final d’estimation de coûts de construction sera utilisé pour évaluer les prix des sous-contrats durant la phase de soumission.
• Ce niveau d’estimation est basé sur les documents de construction complétés à 90%.

Niveau 5 – Phase de soumission

Objectif :

• Développer les coûts probables dans la préparation et l’émission des appels d’offre pour la signature de contrat avec le Comité.
• Dans le traditionnel système de livraison « conception – soumission – construction », la conception devrait être terminée à 100% et les documents doivent être coordonnés.
• L’estimation à ce niveau sera utilisée pour évaluer les soumissions des sous-contractants et les changements de responsabilité durant le processus de construction.

Le transfert d’information de l’estimation au système de contrôle sur le terrain fourni au Comité l’occasion de suivre étroitement et de contrôler les coûts de construction à la source. L’estimation par ordinateur et les programmes de contrôle des coûts, spécifique à l’industrie ou sur des feuilles de calcul généraux sont sensiblement utiles pour de l’information rapide et efficace, autant dans les estimations que dans les coûts de construction.

La révision et l’évaluation du contrôle des coûts seront élargies pour comparer les estimations finales avec les soumissions réelles. Cet exercice est plus un élément de contrôle de coûts qu’un autre niveau d’estimation. Il est un mécanisme utile pour prendre en considération tous les facteurs impliqués.

Éléments à considérer dans l’Estimation des Coûts :

Relevé des quantités : Une bonne estimation est basée sur l’identification fiable (relevé) des quantités des matériaux variés impliqués dans le projet.

Heures de travail : La main d’œuvre peut être déterminée sur la base de heure/homme. L’utilisation du dollars (US) par unité de travail est retenue (ex : 15$ par verge cube pour des poutres sélectes ou 20$ par verge cube pour des murs est seulement applicable lorsque l’histoire des coûts supporte les données utilisées. L’estimateur doit compenser pour des variations de produit possibles qui peuvent survenir sur un projet de grande complexité.

Taux horaires : Le taux horaire est le coût par heure pour les ouvriers sur le projet. Pour déterminer le taux d’un métier, syndiqué ou libéral, l’estimateur commence avec les salaires de base et les bénéfices marginaux.

• Aux salaires et bénéfices marginaux, l’estimateur doit ajouter d’autres charges sur le registre de paye. (Ex : la Sécurité Sociale, l’Assurance Chômage, différentes compensations pour les ouvriers et d’autres charges mandatées par législation et/ou des charges liées à des opérations spécifiques d’entreprise. Toutes ces charges, en plus des salaires et des bénéfices marginaux, déterminent le coût horaire pour chaque classification de métier (comme les menuisiers, l’installateur de tuyaux, les plombiers, etc.)
• Le taux horaire peut aussi inclure une équipe de travail composée de différents métiers pour la performance.
• Le temps supplémentaire ou l’absence de temps supplémentaire est une autre considération pour déterminer le calcul des taux horaires. Un projet planifié pour une semaine de 40 heures aura une quantité plus modeste de temps supplémentaire réduisant les coûts de l’estimation. Un projet planifié pour des horaires de 50, 60 ou même 70 heures par semaine aura un taux plus élevé de temps supplémentaire et une perte de productivité.

Prix des matériaux : Le prix des matériaux, surtout sur le marché d’aujourd’hui, fluctuent de haut en bas. L’estimateur doit comprendre et anticiper les fréquences et les étendues des variations de prix et le cycle de période pour acheter. Les prix des matériaux peuvent être influencés par :

• L’achat à un moment occupé ou à un moment moins actif dans l’année d’une entreprise.
• La disponibilité des matériaux.
• L’importance de la commande.
• La période de temps de livraison requise.
• Les exigences physiques pour la livraison, tels que la distance, l’état de la route ou de l’accès au site de construction.
• Les termes de paiement et l’historique des achats précédents.
• Les articles d’un seul fournisseur.
• Les taux de change (si les matériaux sont importés d’autres pays)

Coûts de l’équipement : Les taux reliés à l’équipement dépendent des conditions du projet afin de déterminer la juste grosseur ou la capacité de l’équipement requis pour accomplir le travail. Lorsqu’il y a des alternances entre certains équipement, le cycle de temps utilisé et la capacité de l’équipement contrôlent les coûts sur le projet. Les coûts diffèreront aussi si l’équipement est la propriété du contracteur plutôt que l’équipement de location.

Cotations de sous-contractant : La cotation d’un sous-contractant, comme l’estimation générale, contient la main d’œuvre, les matériaux, l’équipement, les coûts indirects et les profits. Elle est dépendante de la préparation fiable des quantités, des heures de travail, des taux salariaux, etc., tout comme les autres parties de l’estimation. Les montants de cotation du sous-contractant sont aussi dépendants des termes de paiement indiqués sur le contrat et de l’historique antérieur entre le sous-contractant et le contracteur général. Les liens d’affaires doivent aussi être considérés.

Coûts indirects : Les coûts indirects consistent en main d’œuvre, matériaux et équipements requis pour supporter le projet dans l’ensemble.

• Pour le futur propriétaire – les tarifs de conception, les permis légaux, les coûts d’acquisition du terrain, les honoraires légaux, les coûts administratifs, etc.
• Pour le contracteur et le sous-contractant – la mobilisation, la dotation en personnel, les bureaux sur le site de construction, les constructions temporaires, le chauffage ou la climatisation temporaire, les utilités temporaires, l’équipement, les petits outils et les produits consommables, etc.

Marge de profit : Allouer un taux de profit approprié ou contracté uniformément à tous les contracteurs et à la soumission originelle ainsi qu’aux devis de changement à apporter.

À suivre…